[집값레포트] 10억으로 서울 30평대, 마곡·신정·망원 어디가 나을까

10억은 큰돈입니다. 그런데 서울에서 전용 84㎡ 아파트를 찾기 시작하면 생각보다 여유가 없습니다. 역이 가까우면 연식이나 학교가 아쉽고, 아이 키우기 편한 곳을 고르면 출퇴근을 양보해야 합니다.

이번에는 최근 두 달 동안 10억원 이하 거래가 반복된 세 곳을 골랐습니다. 강서구 마곡 벽산, 양천구 신정6현대, 마포구 망원 강변타운입니다. 모두 1999~2000년 준공이라 연식과 면적도 비슷합니다.

마곡 벽산은 9호선에 돈을 쓰는 선택

마곡 벽산아파트 바로가기. 전용 84.97㎡는 2026년 4~5월 9억~9억6,000만원에 세 건 거래됐습니다. 평균은 9억3,000만원입니다.

양천향교역까지 지도상 924m라 매일 걷기에는 짧지 않습니다. 대신 단지 앞 벽산아파트 정류장에서 강서06을 타면 역까지 약 15분으로 안내됩니다. 6630·6642를 이용하는 경로도 있어, 마곡 업무지구나 9호선 출퇴근 수요라면 버스 환승까지 함께 따져볼 만합니다.

반경 1km의 등록 상가는 547곳으로 세 후보 중 가장 적었습니다. 학교도 서울양천초와 성재중 두 곳이 확인됐습니다. 이 단지는 풍부한 동네 상권보다 마곡 출퇴근과 9호선에 무게를 둔 집입니다.

신정6현대는 8억대 거래보다 층을 봐야 합니다

신정현대6차아파트 바로가기.

전용 84.60㎡는 4월 1층이 8억6,000만원, 5월 18층이 9억8,800만원에 거래됐습니다. 같은 면적인데 층 차이로 1억2,800만원이 벌어졌습니다. 8억원대 거래만 보고 가면 실제 중층 매물 가격과 차이가 클 수 있습니다.

대신 학교는 확실히 많습니다. 1km 안에서 학교 14곳과 학원 135곳이 확인됐고, 병원과 대형마트도 다른 후보보다 고르게 잡혔습니다. 오류동역은 직선거리 1.5km라 도보 역세권은 아니지만, 단지 앞 신정현대아파트·서부트럭터미널 정류장에서 6614를 타면 약 6분으로 안내됩니다.

신정6현대는 지하철을 양보하고 아이 키우기 편한 생활권을 고르는 집에 가깝습니다.

망원 강변타운은 수리비를 남길 수 있습니다

망원 강변타운아파트 바로가기. 국토부 실거래 자료의 대상 단지는 망원동 490, 동교로1길 79에 있는 강변타운입니다. 전용 84.98㎡는 4~5월 8억5,000만~9억2,000만원에 거래됐습니다. 평균은 8억9,000만원으로 세 곳 중 가장 낮습니다.

망원역까지 지도상 946m이고, 1km 안 등록 상가는 3,381곳입니다. 카페 279곳, 음식점 752곳이 잡힐 만큼 상권은 여전히 풍부합니다. 망원시장과 골목 상권을 자주 이용한다면 세 곳 중 생활 재미가 가장 뚜렷합니다.

1km 안에서 확인된 학교는 서울동교초와 서울망원초 두 곳입니다. 중·고등학생은 버스 통학을 염두에 둬야 합니다. 지도 경로상 성서중·홍익여중·홍익여고·경성고까지 약 16~22분입니다. 학교별 지원 조건과 실제 배정은 성별·학년도에 따라 달라질 수 있으니 교육청 확인이 필요합니다.

5월 같은 날 같은 5층에서 8억5,000만원과 9억원 거래가 함께 신고된 점도 확인해야 합니다. 낮은 거래 하나만 시세로 믿기보다 현재 호가와 매물 상태를 함께 봐야 합니다.

10억 예산이라면 어디를 볼까

마곡 직장인이라면 벽산, 자녀 교육과 생활 편의가 먼저라면 신정6현대, 지하철과 상권을 누리면서 수리비까지 남기고 싶다면 강변타운 쪽이 자연스럽습니다.

집값 10억원 외 비용도 있습니다. 무주택자가 전용 85㎡ 이하 주택을 1주택으로 산다고 가정하면 취득세와 지방교육세, 중개보수 상한만 약 3,800만원입니다. 법무비와 이사비, 수리비까지 생각하면 4,000만원 이상을 따로 잡아두는 편이 안전합니다.

그래서 같은 10억 이하라도 체감은 다릅니다. 신정6현대 18층 거래는 예산에 거의 닿고, 마곡 벽산은 수리 범위에 따라 빠듯합니다. 강변타운은 그나마 여유가 남습니다.

10억으로 서울 30평대를 찾는 일은 어느 구가 더 좋은지 고르는 문제가 아닙니다. 출퇴근, 학교, 상권 가운데 무엇을 포기하지 않을지 정하는 일에 가깝습니다.

자료 기준: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 공개자료 2026년 4~5월 계약분, 2026년 6월 14일 조회. 버스·통학 경로는 2026년 6월 15일 구글 지도 기준이며 출발 시각과 배차에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 학교 배정과 매물 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.