서울 12억 이하 84㎡ 아파트 거래량 순위: 노원·구로·중랑 비교

서울에서 12억 원 이하 전용 84㎡급을 찾는다면, 이번 비교 대상 7개 구에서는 노원구·구로구·중랑구 순으로 거래량이 많았습니다. 하지만 거래량이 많다고 계약하기 좋은 지역이라는 뜻은 아닙니다. 가격, 전세보증금, 대출 가능액, 출퇴근 동선을 함께 봐야 합니다.

먼저 확인할 결론

• 거래 표본이 가장 많은 곳: 노원구 419건, 구로구 357건, 중랑구 310건
• 12억 이하 매매 중위가격이 낮은 곳: 도봉구 6억400만 원, 금천구 7억300만 원, 중랑구 7억4,650만 원
• LTV 40% 단순 대출 예시의 필요 현금: 도봉구 약 3억7,188만 원부터 영등포구 약 5억6,803만 원

이 글은 서울 25개 구 전체 순위가 아니라 영등포·중랑·금천·은평·구로·도봉·노원 등 7개 구를 비교한 자료입니다.

7개 구 비교

매매는 전용 83㎡ 이상 85㎡ 미만, 12억 원 이하, 해제 표시가 없는 신고를 집계했습니다. 전세가율은 같은 기간 순수 전세 중위보증금을 12억 이하 매매 중위가격으로 나눈 단순 비교값입니다.

거래량 순위	지역	매매 건수	매매 중위가격	순수 전세 중위보증금	단순 전세가율
1	노원구	419건	8억2,000만 원	5억3,000만 원	64.6%
2	구로구	357건	7억5,000만 원	4억9,000만 원	65.3%
3	중랑구	310건	7억4,650만 원	5억 원	67.0%
4	도봉구	308건	6억400만 원	4억1,000만 원	67.9%
5	은평구	298건	8억5,650만 원	5억968만 원	59.5%
6	금천구	127건	7억300만 원	4억2,250만 원	60.1%
7	영등포구	111건	8억9,200만 원	6억8,125만 원	76.4%

도봉구는 중위가격이 가장 낮았고, 노원구는 거래 표본이 가장 많았습니다. 영등포구는 12억 이하 매매 중위가격과 전세보증금이 모두 가장 높았습니다. 영등포구의 전세가율이 높게 나온 것은 전세보증금이 높기 때문이며, 전세보증금 회수 가능성이나 매수가 유리하다는 뜻은 아닙니다.

전세 표본은 어떻게 구성됐나

전세는 월세금이 0원으로 신고된 계약만 집계했습니다. 매매와 전세를 같은 단지·동·층의 계약으로 연결한 값은 아니므로, 계약 후보를 좁힌 뒤 같은 단지의 최근 전세를 다시 확인해야 합니다.

지역	순수 전세	평균 보증금	보증금 중위값	신규·갱신·미표기
은평구	498건	5억1,042만 원	5억968만 원	137·348·13건
노원구	311건	5억4,280만 원	5억3,000만 원	143·156·12건
영등포구	294건	7억1,903만 원	6억8,125만 원	132·154·8건
구로구	277건	5억386만 원	4억9,000만 원	117·150·10건
중랑구	191건	5억98만 원	5억 원	74·111·6건
도봉구	178건	4억3,008만 원	4억1,000만 원	79·95·4건
금천구	64건	4억7,731만 원	4억2,250만 원	35·29·0건

보증금 범위가 넓은 지역에서는 평균보다 중위값을 먼저 보는 편이 낫습니다. 실제 전세 계약에서는 선순위 권리, 임대인 체납, 보증보험 가입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.

계약에 필요한 현금

다음 표는 무주택자가 1주택을 취득하고, 규제지역 기본 LTV 40%, 연 4.0%, 30년 원리금균등상환을 적용한 비교용 예시입니다. 취득세 감면·중과는 없고, 전용 85㎡ 이하로 가정했습니다.

지역	대출 예시	매매대금 자기자금	취득세 등	중개보수+부가세	필요 현금	DSR 필요 연소득*
도봉구	2억4,160만 원	3억6,240만 원	682만 원	266만 원	3억7,188만 원	약 3,460만 원
금천구	2억8,120만 원	4억2,180만 원	1,304만 원	309만 원	4억3,793만 원	약 4,030만 원
중랑구	2억9,860만 원	4억4,790만 원	1,623만 원	328만 원	4억6,741만 원	약 4,280만 원
구로구	3억 원	4억5,000만 원	1,650만 원	330만 원	4억6,980만 원	약 4,300만 원
노원구	3억2,800만 원	4억9,200만 원	2,225만 원	361만 원	5억1,786만 원	약 4,700만 원
은평구	3억4,260만 원	5억1,390만 원	2,553만 원	377만 원	5억4,320만 원	약 4,910만 원
영등포구	3억5,680만 원	5억3,520만 원	2,891만 원	392만 원	5억6,803만 원	약 5,110만 원

* DSR 필요 연소득은 기존 부채 0원, DSR 40%, 연 4.0%·30년 원리금균등상환을 가정해 `연간 원리금 ÷ 0.4`로 계산한 참고값입니다. 스트레스 금리와 다른 대출의 원리금은 반영하지 않았습니다.

필요 현금에는 등기·법무·국민주택채권·이사·수리비와 비상자금이 포함되지 않았습니다. 생애최초·정책모기지 우대, DSR, 스트레스 금리, 소득과 기존 부채에 따라 실제 대출액은 달라집니다.

매달 부담할 금액

연 4.0%·30년 원리금균등상환 기준 월 원리금에 대표 단지의 최근 공개 관리비를 전용 84㎡로 단순 환산한 금액을 더했습니다. 재산세·주차비·개별 사용량은 제외했습니다.

지역	월 원리금	관리비 단순 환산	금융비용+관리비
도봉구	약 115만 원	약 20만3,000원	약 136만 원
금천구	약 134만 원	약 16만4,000원	약 150만 원
중랑구	약 143만 원	약 19만 원	약 162만 원
구로구	약 143만 원	약 18만5,000원	약 162만 원
노원구	약 157만 원	약 16만7,000원	약 174만 원
은평구	약 164만 원	약 27만7,000원	약 192만 원
영등포구	약 170만 원	약 22만 원	약 192만 원

관리비는 대표 단지의 공개 단가를 전용 84㎡에 곱한 참고값입니다. 실제 부과면적, 난방비, 주차비, 세대별 사용량에 따라 달라지므로 최근 고지서를 확인해야 합니다.

대표 단지 생활권

아래 시설은 구 전체가 아니라 12억 이하 거래가 확인된 대표 단지 주변을 반경 1km로 검색한 결과입니다. 거리는 실제 출입구에서 걸리는 시간과 다를 수 있습니다.

지역	대표 단지	교통	학교	생활시설·의료·공원
영등포구	현대1차아파트	신도림역 724m	서울신영초 194m	슈퍼 134m·의원 143m·대림체육공원 262m
중랑구	성원아파트	망우역 600m	서울신현초 146m	하나로마트 143m·치과 82m·옹기터 마을마당 229m
금천구	관악산 벽산타운5단지	지하철 검색 결과 없음	서울매그넷고 345m	의료 52m·삼각공원 383m, 대형마트 검색 결과 없음
은평구	북한산현대힐스테이트3차	독바위역 163m	서울수리초 214m	슈퍼 198m·치과 185m·불광3구역소공원 119m
구로구	현대1단지아파트	개봉역 285m	서울개봉초 264m	슈퍼 408m·의원 130m·개봉유수지생태공원 416m
도봉구	도봉한신아파트	도봉산역 339m	서울누원초 189m	슈퍼 449m·내과 167m·서울창포원 316m
노원구	월계한진한화그랑빌	석계역 337m	서울한천초 301m	슈퍼 229m·내과 222m·한내근린공원 294m

금천구의 지하철·대형마트 검색 결과가 없다는 것은 시설이 없다는 뜻이 아니라 해당 검색 결과가 없었다는 의미입니다. 버스와 실제 장보기 동선은 현장 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역과 대출 규제

이번 거래기간인 2026년 4~6월은 서울 전역 아파트가 토지거래허가구역으로 지정된 기간에 포함됩니다. 매매계약 전 관할 구청에 허가 필요 여부, 허가 후 실거주 의무와 전입 시점을 확인해야 합니다.

토지거래허가 여부와 대출 승인은 별개입니다. 은행은 LTV와 함께 DSR·스트레스 금리·소득·기존 부채를 심사합니다. 아파트가 아닌 오피스텔·상가는 지정 범위와 절차가 다를 수 있습니다.

계약 전 체크리스트

• 계약 당일 국토교통부에서 거래가격과 해제·정정 여부를 확인합니다.
• 6월 거래는 신고 지연을 고려해 추가 신고를 확인합니다.
• 전용면적뿐 아니라 정확한 주택형·동·층·향·수리 상태를 맞춥니다.
• 은행 사전심사로 실제 승인액과 대출 실행일을 확인합니다.
• 취득세·주택 수·감면 여부를 위택스에서 다시 계산합니다.
• 등기·법무·채권·이사·수리비를 별도 예산으로 둡니다.
• 최근 관리비 고지서와 겨울철 난방비를 확인합니다.
• 전세라면 선순위 권리·임대인 체납·보증보험 가입 가능 여부를 확인합니다.
• 역·학교·마트·병원·공원은 대표 단지 출입구에서 직접 이동해 봅니다.
• 소음·누수·결로·주차 상태를 평일과 주말에 각각 확인합니다.

결론

거래 표본을 넓게 보고 싶다면 노원구, 낮은 중위가격을 먼저 보려면 도봉구, 가격과 전세 표본을 함께 비교하려면 중랑구·구로구를 우선 확인할 수 있습니다. 이는 매수·전세 계약 순위가 아니라 현장 확인 순서를 정하는 1차 기준입니다.

규제지역 LTV 40%를 적용하면 12억 이하 전용 84㎡급이라도 중위가격 기준 필요 현금은 약 3억7,188만~5억6,803만 원입니다. 계약금만 마련할 수 있는지와 잔금·보유비용까지 감당할 수 있는지는 구분해서 계산해야 합니다.

데이터 기준

• 매매·전월세: 국토교통부 아파트 실거래가 API, 계약일 2026년 4월 1일~6월 30일
• 매매 조건: 전용 83㎡ 이상 85㎡ 미만, 12억 원 이하, 해제 표시 9건 제외
• 전세 조건: 같은 기간 월세금 0원 신고 1,813건
• 관리비: 대표 단지 7곳의 2026년 1~5월 공동주택 관리비 공개 단가를 전용 84㎡로 단순 환산
• 생활권: 대표 단지 반경 1km Kakao Local API 검색 결과
• 대출: 규제지역 LTV 40%, 연 4.0%, 30년 원리금균등상환 예시. DSR 연소득은 기존 부채 0원·DSR 40%의 단순 참고값
• 주의: 6월 거래는 신고 지연, 이후 해제·정정·추가 신고에 따라 수치가 달라질 수 있음
• 조회일: 2026년 7월 21일

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