전세보증보험 가입 안 되는 집 7가지

요즘 전세 사기 뉴스를 볼 때마다 “내 보증금은 괜찮을까?” 덜컥 걱정되곤 합니다. 어렵게 모은 돈이 한 번에 오가는 계약이니 불안한 게 당연합니다.

전셋집을 고를 때 위치나 내부 상태만 봐서는 부족합니다. 계약 전에 전세보증보험에 가입할 수 있는 집인지도 꼭 확인해야 해요.

정식 명칭은 전세보증금반환보증입니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 임차인을 보호하는 상품이죠. 다만 모든 집이 가입되는 건 아닙니다. 주택가격과 보증금, 선순위 채권, 건축물 상태 등이 심사 기준에 맞지 않으면 가입이 거절될 수 있습니다.

1. 전세금이 집값과 거의 차이 나지 않는 집

전세금이 매매가에 지나치게 가까우면 집값이 조금만 내려가도 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 흔히 말하는 깡통전세입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지나 인근 주택의 최근 매매가와 전세가를 비교해 보세요.

거래가 드문 빌라는 부동산공시가격 알리미의 공시가격도 참고할 만합니다. 공시가격만으로 집값을 판단하지 말고 주변 거래와 함께 봐야 합니다.

2. 선순위 근저당이 많은 집

등기부등본에 근저당권이 많이 잡혀 있으면 경매 때 은행 등 선순위 권리자가 먼저 배당받습니다. 그만큼 세입자가 보증금을 돌려받을 가능성은 낮아집니다.

대법원 인터넷등기소에서 소유자, 근저당권, 채권최고액을 확인하세요.

다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금도 따져봐야 합니다. 이 부분은 한 번 보고 넘기지 말고 두 번, 세 번 확인해도 지나치지 않습니다.

3. 압류나 가압류가 표시된 집

등기부에 압류, 가압류, 가처분, 신탁등기, 경매개시결정이 있다면 계약을 서두르지 않는 편이 낫습니다. 집주인의 채무나 부동산 분쟁이 진행 중일 수 있습니다.

잔금일에 말소해 준다는 설명을 들었다면 처리 조건과 시점을 특약에 적으세요.

등기 내용은 계약 후에도 달라질 수 있으니 계약 당일과 잔금 직전에도 다시 확인해야 합니다.

4. 위반건축물이거나 용도가 다른 집

겉보기에는 멀쩡한 주택이어도 건축물대장상 근린생활시설이거나 불법 증축된 곳이 있습니다. 가령 채광 좋은 옥탑방이 마음에 들어 계약하려는데, 대장을 떼보니 해당 공간이 주거용으로 등록되지 않은 경우가 있습니다. 사진과 현장만 봐서는 알아채기 어렵죠.

정부24 건축물대장이나 세움터에서 용도, 면적, 층수, 위반건축물 표시를 확인하세요.

계약할 동·층·호수가 실제 현관 표시와 같은지도 대조해야 합니다.

5. 시세를 알기 어려운 신축 빌라

신축 빌라는 깨끗하고 옵션도 좋아 첫인상이 괜찮습니다. 문제는 거래 사례가 적어 적정 가격을 판단하기 어렵다는 점입니다. “새집인데 이 정도면 괜찮겠지” 하고 계약했다가 실제 가치보다 높은 전세금을 낼 수도 있습니다.

한 건물의 여러 호실이 한꺼번에 전세로 나왔거나 매매가와 전세가의 차이가 거의 없다면 잠깐 멈춰 보세요. 중개사가 “보증보험은 문제없어요”라고 장담해도 그 말이 가입 승인은 아닙니다.

주소와 보증금, 근저당 정보를 준비해 보증기관에 직접 묻는 게 가장 정확합니다.

6. 임대인의 체납·보증사고 위험이 있는 집

집만큼 집주인도 살펴봐야 합니다. 세금 체납이나 반복된 보증사고가 있다면 보증금 반환 위험이 커집니다.

HUG 안심전세포털에서 임대인 관련 조회와 전세사기 예방 정보를 확인해 보세요.

등기부상 소유자와 계약자가 같은지도 반드시 대조해야 합니다. 대리인과 계약한다면 위임장, 인감증명서, 신분증, 입금 계좌 명의를 함께 확인하세요.

7. 전입신고가 불가능한 집

집주인이 전입신고를 늦춰 달라고 하거나 아예 할 수 없다고 말한다면 그냥 넘기지 마세요. 계약서 주소와 실제 거주 주소가 다르거나 호수가 정확하지 않은 경우도 위험합니다.

전입신고와 확정일자는 임차인의 권리를 지키는 기본 조건입니다.

입주 후 정부24나 주민센터에서 바로 처리할 수 있는지 미리 확인하세요.

계약 전 꼭 챙겨야 할 안심 특약

계약서에는 아래와 같은 취지의 특약을 넣어두는 편이 좋습니다.

임차인의 책임 없는 사유로 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고, 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.

신청 기한과 계약금 반환 시점도 구체적으로 적어두세요. 계약 내용에 따라 문구가 달라질 수 있으니 중개사나 전문가와 확인하는 과정도 필요합니다.

계약 전에는 시세, 등기부등본, 건축물대장 순으로 확인한 뒤 보증기관에 가입 가능 여부를 문의하세요. 부동산 서류를 어디서 떼야 할지 막막하다면 전세 계약 전 확인해야 할 부동산 사이트 7곳도 함께 참고해 보세요.

전세보증보험에 가입되지 않는다고 모두 위험한 집은 아닙니다. 다만 보증금을 지킬 안전장치가 하나 줄어드는 건 분명합니다. 마음에 드는 집을 발견했더라도 서류와 보증 심사를 확인하기 전에는 계약금부터 보내지 마세요.

※ 가입 기준은 HUG·HF·SGI의 상품과 계약 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 가입 여부는 이용할 보증기관에 확인해야 합니다.

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