재산세계산기 1주택 특례 체크리스트 2026년 9억원 이하 조건

재산세계산기 사용 전 1주택 특례 조건을 확인하세요.

재산세계산기로 1주택 특례세율을 계산하려면 공시가격 9억원 이하만 확인해서는 안 됩니다. 2026년 6월 1일 현재 세대 전체가 보유한 국내 주택을 합산했을 때 1세대 1주택이어야 합니다. 공유지분·주택 부속토지·신탁주택도 원칙적으로 주택 수에 포함되므로, 계산에 앞서 특례 자격부터 확인해야 예상세액이 크게 어긋나지 않습니다. 이 글은 2026년 8월 3일을 기준으로 작성했습니다.

1. 6월 1일 기준 세대 구성과 소유자를 확인하세요

재산세 법정 납세자는 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자입니다. 서울 아파트를 6월 전후에 매수했다면 잔금 완납일과 등기 등 사실상 취득 시점을 먼저 확인합니다. 계약서에 제세공과금을 정산하기로 약정해도 당사자 사이의 부담만 조정될 뿐, 법정 납세자는 바뀌지 않습니다. 공유주택은 소유자가 각자 지분에 따라 납세의무를 집니다. 서울 ETAX 재산세 안내

1세대인지는 6월 1일 주민등록표에 함께 등재된 가족을 기준으로 판단하고 동거인은 제외합니다. 계산하기 전 그날의 주민등록표상 가족 구성과 각 가족의 국내 주택 보유 현황을 맞춰봅니다. 지방세법 시행령 제110조의2

2. 주택 수를 빠짐없이 세는 체크리스트

본인과 같은 세대 가족이 보유한 국내 주택을 모두 확인합니다.
주택 전체가 아니라 공유지분이나 주택 부속토지만 보유해도 포함합니다.
같은 세대원이 주택 한 채를 공동소유했다면 해당 세대에서는 한 채로 계산합니다.
신탁주택은 수탁자가 아닌 위탁자의 주택 수에 더합니다.
아래 법정 제외 예외에 해당하는 주택은 따로 판정합니다.

그래서 본인 명의의 서울 아파트가 한 채뿐이어도 세대원의 공유지분이나 신탁주택이 확인되면 특례 적용 결과가 달라지는 경우가 있습니다. 서울 ETAX 주택 수 산정 제외 안내

3. 2026년 공정시장가액비율과 1주택 특례세율

재산세계산기에는 매매가나 시세가 아닌 과세기준일 현재 공동주택 공시가격을 입력합니다. 2026년 1세대 1주택의 공정시장가액비율은 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%입니다. 9억원을 초과하는 1주택에도 이 비율은 적용되나, 다음 특례세율은 적용되지 않습니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

과세표준	공시가격 9억원 이하 1주택 특례세율
6천만원 이하	0.05%
6천만원 초과~1억5천만원	3만원 + 6천만원 초과액 × 0.1%
1억5천만원 초과~3억원	12만원 + 1억5천만원 초과액 × 0.2%
3억원 초과	42만원 + 3억원 초과액 × 0.35%

이 특례는 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에만 유효합니다. 다른 재산세 감면과 겹치면 감면 효과가 더 큰 하나만 적용됩니다. 지방세법 제111조의2

4. 재산세계산기 입력 순서

계산 구조는 다음 순서로 적용합니다.

1차 과세표준 = 금년도 공시가격 × 해당 공정시장가액비율
과세표준 상한액 = 전년도 공시가격 × 금년도 비율 + 1차 과세표준 × 5%
적용 과세표준 = 1차 과세표준과 상한액 중 작은 금액
본세 = 적용 과세표준에 해당 특례세율 산식 적용
도시지역분 = 적용 과세표준 × 0.14%
지방교육세 = 도시지역분을 제외한 재산세 납부세액 × 20%

전년도 공시가격이 없다면 상한 계산에는 금년도 가격을 사용합니다. 과세표준 상한과 별개로 개인 소유 주택에는 전년도 상당세액 대비 105%·110%·130%의 세부담상한이 공시가격 구간별로 적용될 수 있습니다. 현행 재산세 고지서 계산 구조

숫자 예시 대신 확인용 기호식으로 정리합니다. 공시가격을 P, 적용 비율을 R, 전년도 공시가격을 P₀라고 하면 적용 과세표준 T는 min(P×R, P₀×R+(P×R)×5%)입니다. 실제 총액에는 주택 건축물 부분 시가표준액으로 계산하는 소방분 지역자원시설세도 포함됩니다. 연구 자료에는 특정 아파트의 전년도 세액·건축물 시가표준액·감면 정보가 없으므로 임의의 숫자 예시로는 정확한 고지액을 보여주지 못합니다.

5. 재산세계산기에서 확인할 주택 수 제외 예외

법정 요건을 충족한 사원용 주택, 기숙사, 가정어린이집, 문화유산 주택, 노인복지주택
최초 재산세 성립 후 5년 이내인 미분양·대물변제 주택
상속개시 후 5년 이내인 상속주택
혼인일부터 5년 이내인 혼인 전 주택. 혼인 전에 각자 최대 한 채만 보유했고 혼인 후 추가 취득이 없어야 합니다.
취득 시기, 소재지, 공시가격, 비조정대상지역 등의 요건을 모두 충족하는 인구감소지역 또는 인구감소관심지역 주택. 부담부증여로 취득한 주택은 제외됩니다.

예외는 명칭만 보고 적용할 수 없으며 법정 요건을 하나씩 확인합니다. 특히 지방 세컨드홈은 취득 기간과 가격 기준이 2026년까지로 정해져 있어 취득일도 함께 점검합니다. 주택 수 제외 요건 확인

6. 주택 수 제외 신청과 확인 순서

자치구가 계산해 고지하는 일반 재산세는 통상 별도 신청서나 증빙이 필요하지 않습니다. 다만 주택 수 제외가 필요하면 지방자치단체장에게 별지 제58호의3 신청서를 제출해야 합니다. 공동소유자는 소유자별로 각각 신청합니다. 법정 주택 수 산정 제외 신청서

ETAX 안내 화면의 접수 일정은 아직 2024년 기준이므로 2026년 마감일로 보면 안 됩니다. 위택스 실시간 접수 화면이나 해당 자치구 세무부서에서 올해 일정과 추가 확인자료를 다시 확인한 뒤 신청합니다. 진행 순서는 ① 6월 1일 세대원과 보유주택 정리, ② 공시가격 조회, ③ 제외 예외 판정, ④ 신청 필요 시 자치구 일정 확인, ⑤ 최종 고지액을 ETAX 또는 STAX에서 대조하는 순서입니다. 서울 ETAX 공식 확인

매수자가 재산세계산기 사용 전 확인할 질문

6월 1일 현재 잔금과 등기를 기준으로 사실상 소유자는 누구였는가?
세대원에게 공유지분·부속토지·신탁주택이 있는가?
제외 예외의 취득일·보유기간·가격·지역 요건을 모두 충족하는가?
전년도 공시가격·과세표준·세액과 감면 내역을 확보했는가?
지역자원시설세 계산에 필요한 건축물 부분 시가표준액을 확인했는가?

한계 및 확인 안내 재산세계산기 결과는 예상치입니다. 최종값은 전년도 세액상당액, 지분 안분, 감면, 세부담상한, 자치구 조례와 단수처리까지 반영한 자치구 고지액입니다. 법령과 접수 일정은 바뀔 수 있으므로 납부·신청 전 ETAX/STAX와 관할 자치구에서 다시 확인하세요.