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2026년 서울 아파트 1채의 종부세 예상액은 공시가격 공제부터 농어촌특별세까지 순서대로 계산합니다. 6월 1일 현재 보유한 전국 주택의 공시가격 합계에서 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 공제하고 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 이어 세율과 누진공제, 재산세액 공제, 1세대 1주택 세액공제, 세부담상한을 차례로 적용한 뒤 결정세액의 20%인 농어촌특별세를 더합니다. 아래 계산은 2026년 8월 4일 현재 시행 중인 2026년 과세연도 법령 기준입니다.
내 조건으로 바로 확인하려면 2026 종부세 계산기에 공시가격, 주택 수와 공제 조건을 입력하세요. 계산기는 입력값을 저장하지 않으며 계산 과정을 항목별로 보여줍니다.
이 글과 계산기는 2026년 과세연도에 적용되는 현행법 기준입니다. 재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 현재 시행 중인 법률이 아니라 정부안입니다. 국회 심의 과정에서 내용과 시행 시기가 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 2026년 현행법 | 정부안이 통과될 경우 |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 다주택 기본공제 | 9억원 | 4억원에 전체 주택가액 중 거주주택 비중에 따라 최대 5억원 추가 |
| 세율 기준 | 주택 수에 따라 구분 | 주택가액 기준으로 전환 |
| 1세대 1주택 세액공제 | 연령·보유기간 공제, 합산 최대 80% | 보유기간 공제를 거주기간 공제로 전환하고 공제액 상한 신설 |
| 3주택 이상 공정시장가액비율 | 60% | 단계적으로 최대 80% |
정부안은 종부세를 2027년부터 2028년까지 2년에 걸쳐 단계적으로 개편하는 일정입니다. 1세대 1주택 세액공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 제안됐습니다. 양도소득세 장기보유특별공제는 2027년 1년간 유예한 뒤 2028년 공제한도 20억원, 2029년 이후 10억원으로 단계적으로 바꾸는 내용입니다.
따라서 2026년 종부세는 아래 현행 계산법으로 계산하고, 2027년 이후 예상액은 최종 통과 법률과 시행령이 나온 뒤 다시 확인해야 합니다.
매매가격이 아닌 2026년 과세연도 공동주택 공시가격을 사용합니다. 2026년 1월 1일 기준 공동주택가격은 4월 30일 결정·공시됐고 이의신청 기간은 4월 30일부터 5월 29일까지였습니다.
종부세 납세의무자는 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자입니다. 매매가 진행 중이라면 등기 명의뿐 아니라 이날의 사실상 소유자가 누구인지 확인해야 합니다.
공동소유 주택은 각 소유자가 지분에 해당하는 주택을 소유한 것으로 봅니다. 부부 공동명의 1주택 특례를 신청하지 않으면 각자의 지분가액을 전국의 다른 보유 주택과 합산한 뒤 각각 9억원을 공제합니다.
2026년 2월 27일부터 공동명의 1주택 특례의 납세의무자는 지분이 큰 사람으로 고정되지 않습니다. 부부가 합의해 정한 1명이 납세의무자가 됩니다. 두 배우자는 모두 거주자여야 합니다. 배우자와 다른 세대원은 다른 주택이나 부속토지를 소유하지 않아야 합니다. 특례를 적용하면 전체 지분을 합산해 12억원을 공제하며 선택한 납세의무자의 연령·보유기간 공제를 적용합니다. 신청 기간은 매년 9월 16일~30일입니다. 별지 제30호 신청서와 혼인관계증명서 1부를 관할 세무서에 제출합니다.
개인 주택분 과세표준 = (전국 주택 공시가격 합계 − 공제액) × 60%
가정: 2026년 6월 1일 현재 서울 아파트 1채를 단독 소유한 1세대 1주택자이며 해당 아파트의 2026년 공시가격은 18억원입니다. 다른 주택·부속토지와 별도 특례주택은 없다고 가정합니다.
(18억원 − 12억원) × 60% = 과세표준 3억6천만원
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% / 0원 | 0.5% / 0원 |
| 3억 초과~6억원 | 0.7% / 60만원 | 0.7% / 60만원 |
| 6억 초과~12억원 | 1.0% / 240만원 | 1.0% / 240만원 |
| 12억 초과~25억원 | 1.3% / 600만원 | 2.0% / 1,440만원 |
| 25억 초과~50억원 | 1.5% / 1,100만원 | 3.0% / 3,940만원 |
| 50억 초과~94억원 | 2.0% / 3,600만원 | 4.0% / 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% / 1억180만원 | 5.0% / 1억8,340만원 |
예시는 2주택 이하의 3억 초과~6억원 구간에 해당합니다. 계산 결과는 3억6천만원 × 0.7% − 60만원 = 192만원입니다. 재산세액 공제와 각종 세액공제를 적용하기 전 금액입니다.
계산 순서는 과세표준 × 세율 − 누진공제 − 종부세 과세표준에 대응하는 재산세액입니다. 재산세 공제액을 R로 놓으면 예시의 다음 계산은 192만원 − R입니다.
R은 납부한 재산세 전액과 다릅니다. 같은 과세표준 부분에 재산세와 종부세가 겹쳐 부과되는 것을 조정하려고 빼는 금액이며 해당 연도의 재산세 자료로 계산해야 합니다. 재산세 고지서 총액을 그대로 192만원에서 빼면 계산이 달라질 수 있습니다.
1세대 1주택자는 6월 1일 현재 만 60세 이상이면 20%, 65세 이상이면 30%, 70세 이상이면 40%를 공제합니다. 보유기간 공제율은 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이며 두 공제의 합산 한도는 80%입니다.
추가 가정: 예시 납세자가 만 65세이고 10년 이상 보유했다면 합산 공제율은 70%입니다. 세부담상한 공제 전 금액은 (192만원 − R) × 30%입니다. 세부담상한은 해당 연도 재산세 상당액과 상한 적용 전 종부세 상당액의 합계가 직전 연도 해당 주택 총세액 상당액의 150%를 넘는 부분을 차감합니다. 전년도 자료가 없으면 계산기로 확정할 수 없습니다.
세액공제와 세부담상한을 모두 반영한 종부세 결정세액을 T라고 하면 농어촌특별세는 T × 20%이고 최종 합계는 T × 1.2입니다. 계산기 결과를 비교할 때는 종부세만 표시한 값인지, 농어촌특별세까지 포함한 값인지 반드시 구분해야 합니다.
한계 및 확인 안내: 위 사례는 계산 순서를 설명하기 위한 가정이며 실제 세액이 아닙니다. 실제 결정세액은 당해 연도 재산세 공제액과 전년도 세액, 특례 적용 여부 등에 따라 달라집니다. 이 글은 2026년 8월 4일 현재 시행 기준입니다. 이후 법령과 계산 기준이 바뀔 수 있으므로 신고·납부 전 국가법령정보센터와 국세청에서 다시 확인하십시오.
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