2026년 8월 4일 기준 서울 아파트취득세는 취득 후 세대 기준 주택 수부터 확인해 일반세율과 중과세율을 정한 뒤, 실제 취득가격에 취득세 본세·지방교육세·농어촌특별세를 차례로 적용해 계산합니다. 1주택의 본세율은 취득가액에 따라 1~3%입니다. 서울에서 2주택이 되면 원칙적으로 8%, 3주택 이상이면 12%입니다. 전용면적이 85㎡를 초과하는 경우에는 농어촌특별세도 확인해야 합니다. 아래 계산은 감면이나 고급주택 중과가 없는 유상매매를 전제로 합니다.
1. 아파트취득세 계산 전 확인할 네 가지
- 취득일: 일반 매매의 취득일은 실제 잔금지급일이 원칙입니다. 이를 입증하지 못하면 계약상 잔금일, 계약상 잔금일도 없으면 계약일부터 60일이 되는 날로 봅니다. 그보다 먼저 등기했다면 등기일입니다. 취득일은 세율·주택 수·감면요건을 판단하는 기준입니다. 지방세법 제10조의3, 서울시 취득세 안내
- 과세표준: 유상매매는 원칙적으로 실제 취득가격을 적용합니다.
- 전용면적: 85㎡ 이하인지 초과인지 살펴봅니다. 초과하면 일반 취득에 0.2%의 농어촌특별세가 추가됩니다.
- 세대별 주택 수: 국내 주택 외에도 조합원입주권, 분양권, 재산세가 주택분으로 과세되는 주거용 오피스텔이 포함될 수 있습니다. 배우자와 일정한 미혼 30세 미만 자녀·부모는 주소가 달라도 같은 세대로 판단될 수 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의2~제28조의5
서울 25개 자치구는 2026년 8월 4일 현재 모두 조정대상지역입니다. 다만 지정 전에 계약하고 계약금을 지급한 사실을 증빙할 수 있는 거래에는 예외가 있을 수 있습니다. 계약일과 증빙을 함께 확인해야 하는 이유입니다. 조정대상지역 지정 고시, 국토교통부 규제지역 지도
2. 아파트취득세 계산식과 세율
총 납부세액 = 취득세 본세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
1주택이 되는 일반 취득의 본세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 (취득가액×2÷3억원−3)%, 9억원 초과 3%입니다. 6억~9억원 구간은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다. 지방교육세는 취득세율의 10%입니다. 전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 지방세법 제11조·제13조의2, 서울 ETAX 세율 계산표
| 취득 후 상태 | 본세율 | 85㎡ 이하 총세율 | 85㎡ 초과 총세율 |
|---|---|---|---|
| 1주택·6억원 이하 | 1% | 1.1% | 1.3% |
| 1주택·6억 초과~9억원 이하 | 계산식 적용 | 본세율×1.1 | 본세율×1.1+0.2% |
| 1주택·9억원 초과 | 3% | 3.3% | 3.5% |
| 서울 2주택 | 8% | 8.4% | 9.0% |
| 서울 3주택 이상 | 12% | 12.4% | 13.4% |
3. 같은 순서로 풀어본 실전 예시
예시 1｜7억5천만원·전용 84㎡·취득 후 1주택
가정: 감면이 없는 일반 매매이며 실제 취득가격은 7억5천만원입니다. 본세율은 (7.5억원×2÷3억원−3)% = 2%입니다. 본세는 1,500만원, 지방교육세는 150만원이며 농어촌특별세는 0원입니다. 합계는 1,650만원입니다.
예시 2｜10억원·전용 84㎡·취득 후 서울 2주택
가정: 일시적 2주택이나 주택 수 제외 예외가 적용되지 않습니다. 본세는 8,000만원(10억원×8%), 지방교육세는 400만원(10억원×0.4%)이며 농어촌특별세는 0원입니다. 합계는 8,400만원입니다.
예시 3｜10억원·전용 86㎡·취득 후 서울 3주택
가정: 중과 제외 주택이나 감면이 없습니다. 본세는 1억2,000만원, 지방교육세는 400만원, 농어촌특별세는 1,000만원입니다. 합계는 1억3,400만원입니다. 중과 부가세율은 서울 ETAX 계산표에서 확인할 수 있습니다.
지분을 취득하는 경우
가정: 10억원짜리 1주택 아파트의 50% 지분을 5억원에 취득하고 전용면적은 85㎡ 이하입니다. 세율 구간은 지분가격 5억원이 아닌 전체 주택가액 10억원을 기준으로 정하므로 본세율은 3%입니다. 다만 과세표준에는 취득 지분가액 5억원을 적용합니다. 본세 1,500만원과 지방교육세 150만원을 합친 금액은 1,650만원입니다. 지방세법 제11조
4. 감면과 예외는 계산 전에 따로 판정
일시적 2주택은 이사·학업·직장 등의 사유로 새 주택을 취득하고 종전 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔을 원칙적으로 3년 안에 처분하는 경우입니다. 기한을 넘기면 중과세액과 가산세가 추징될 수 있습니다. 저가주택, 상속주택, 시가표준액 1억원 이하 주거용 오피스텔 등도 요건에 따라 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 자산별 취득일과 소재지를 확인해야 합니다. 지방세법 시행령 관련 규정
생애최초 감면은 성년인 대한민국 국민과 배우자가 과거 주택을 소유한 사실이 없고 실거주 목적으로 12억원 이하 아파트를 유상 취득하는 경우, 일반 아파트 기준 최대 200만원까지 적용될 수 있습니다. 출산·양육 감면은 2028년 12월 31일까지 출산한 부모가 출생 후 5년 이내 또는 출생 전 1년 이내에 자녀와 함께 살 12억원 이하 주택을 취득하는 경우입니다. 취득 당시 1가구 1주택이거나 3개월 안에 1주택이 되면 최대 500만원까지 적용될 수 있습니다. 3년 이내 매각·증여·임대 등에는 추징 규정이 있습니다. 생애최초 감면 규정, 출산·양육 감면 규정
둘 이상의 지방세 감면이 겹치면 원칙적으로 감면액이 가장 큰 하나만 적용합니다. 전용면적 85㎡ 초과 주택은 일반적으로 감면받은 취득세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 별도로 생길 수 있습니다. 감면액을 그대로 최종 절감액으로 보면 안 됩니다.
5. 아파트취득세 신고·납부 체크리스트
- 매매계약일부터 30일 이내 부동산거래계약을 신고하고 신고필증을 준비합니다. 중개거래는 개업공인중개사가 신고합니다. 부동산 거래신고법 제3조
- 취득일, 실제 취득가격, 전용면적과 세대별 기존 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔을 확정합니다.
- 취득세 신고서, 주택 취득 상세명세서, 매매계약서 또는 거래신고필증을 준비합니다. 실제 잔금일이 계약서와 다르면 잔금 지급 증명도 첨부합니다. 감면 신청 시에는 감면신청서와 자격 증빙을 추가합니다. 지방세법 시행규칙 제9조
- 취득일부터 60일 이내 관할 구청에 신고·납부합니다. 60일 전에 등기한다면 등기 전에 납부해야 합니다. 온라인 신고는 서울 ETAX의 ‘신고납부→취득세→취득세(부동산)’ 메뉴에서 할 수 있습니다. 지방세법 제20조
계약 전에 확인할 질문
- 취득일 현재 배우자와 세대원의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔은 몇 개인가?
- 종전 자산을 3년 안에 처분하는 일시적 2주택 요건을 충족하는가?
- 전용면적이 정확히 85㎡를 초과하는가?
- 생애최초 또는 출산·양육 감면의 취득일·출생일·가격·사후관리 요건을 모두 충족하는가?
- 전용 245㎡ 초과 및 시가표준액 9억원 초과 등 고급주택 가능성이 있는가?
한계 및 확인 안내: 이 글은 2026년 8월 4일 기준 공식 자료를 바탕으로 작성한 계산 안내입니다. 규제지역 지정, 법령, 감면기한과 세율은 바뀔 수 있습니다. 고급주택, 감면과 농어촌특별세의 결합, 상속·정비사업 권리·오피스텔이 얽힌 거래는 일반 세율표만으로 확정하기 어렵습니다. 계약 전 관할 자치구 세무부서에 확인하고 신고 단계에서 서울 ETAX 산출 결과를 검증해야 합니다.