서울 아파트를 먼저 사도 기존 집 양도세 비과세가 가능할까? 4가지 조건으로 판정

서울 아파트를 먼저 취득해도 기존 주택의 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만 기존 주택 취득 후 1년이 지나 새 아파트를 취득했는지, 새 아파트 취득일부터 3년 안에 기존 주택을 양도하는지, 기존 주택 자체의 보유·거주 요건을 충족하는지, 양도일 현재 다른 주택·입주권·분양권이 없는지를 함께 확인합니다. 이 글은 2026년 8월 7일을 기준으로 이 네 조건을 양도세 계산기 입력 일정에 맞춰 판정합니다.

양도세 계산기는 계약일이 아닌 잔금일을 기준으로 입력합니다

양도소득세에서 취득일과 양도일은 원칙적으로 잔금청산일을 따릅니다. 잔금일이 불분명할 때는 등기접수일을 씁니다. 잔금 전에 등기했다면 등기접수일이 기준입니다. 따라서 매매계약일만 양도세 계산기에 넣으면 1년의 취득 간격, 3년의 처분기한, 보유기간과 신고기한이 모두 달라집니다. 먼저 두 주택의 계약서에서 잔금일을 찾아 등기접수일과 대조합니다. 국세청 양도소득세 신고·납부 안내

내 조건 판정표

현재 결과: 추가 확인. 독자의 실제 날짜와 세대별 권리 현황이 제시되지 않아 확정 판정은 어렵습니다. 네 답이 모두 기본요건에 맞으면 기존 주택을 1세대1주택으로 보는 특례의 검토 대상이 됩니다. 하나라도 벗어나면 일반 2주택 판정 또는 법정 예외를 따로 확인합니다.

기존 주택의 비과세 요건은 별도로 확인합니다

일시적 2주택 특례는 주택 수를 판단하는 특례입니다. 기존 주택의 보유·거주 요건까지 없애는 규정은 아닙니다. 기존 주택은 원칙적으로 2년 이상 보유해야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 거주도 원칙적으로 필요합니다. 조정대상지역 공고 전 계약과 계약금 지급이 증명되고 당시 무주택 세대였던 경우 등 법정 예외가 있습니다. 2026년 8월 7일 현재 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역이지만 실제 판정에는 기존 주택의 취득 당시 지정 상태와 공고일을 적용합니다. 국세청 1세대1주택 비과세 점검표, 국토교통부 공식 자료

자주 생기는 오해: 부부가 주소를 달리한다고 각각 1세대로 계산되지는 않습니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 취학·근무·사업·요양으로 일시 퇴거한 가족도 세대원에 포함될 수 있습니다. 세대와 주택 수는 기존 주택의 양도일 현재를 기준으로 확인합니다.

양도세 계산기 계산식과 12억원 초과 사례

계산 규칙: 양도차익 = 실제 양도가액 − 실제 취득가액 − 필요경비입니다. 여기서 장기보유특별공제, 감면대상소득과 연간 기본공제 250만원을 차감해 과세표준을 구합니다. 그다음 해당 세율과 누진공제를 적용합니다. 필요경비에는 증빙이 있는 취득세, 취득 관련 법무사비·중개수수료, 자본적 지출, 양도 중개수수료 등이 포함되기도 합니다. 국세청 세액계산 흐름도, 국세청 필요경비 작성 안내

검증된 숫자 예시: 기존 주택이 비과세 요건을 충족했더라도 전체 실지 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 양도가액 15억원, 전체 양도차익 5억원이라면 5억원 × (15억원 − 12억원) ÷ 15억원 = 1억원입니다. 이 1억원은 장기보유특별공제·기본공제·세율을 적용하기 전의 과세대상 양도차익이며, 최종 세액이 아닙니다. 공동명의도 12억원 여부는 주택 전체 양도가액으로 판단합니다.

양도세 계산기 입력·신고 순서

1. 특례 확인: 1년의 취득 간격, 3년의 처분기한, 기존 주택의 보유·거주 요건과 세대별 권리를 먼저 확인합니다.
2. 자료 준비: 계약서, 잔금일·등기일, 양도자별 지분, 취득·양도가액, 필요경비 증빙, 실제 거주기간, 양도일 현재 세대의 주택·입주권·분양권, 같은 연도의 다른 양도 내역을 모읍니다.
3. 모의계산: 홈택스의 ‘모의계산 → 양도소득세 자동계산’ 또는 손택스의 ‘세금신고 → 양도소득세 신고 → 양도소득세 간편 모의계산’을 이용합니다. 비로그인 계산도 가능합니다.
4. 값 대조: 등기자료와 자동 입력값을 실제 거래자료와 비교합니다. 빠진 취득가액·양도가액·필요경비·특례는 직접 입력합니다. 계산 결과는 예상세액이며 최종 신고 책임은 납세자에게 있습니다.
5. 예정신고·납부: 홈택스 로그인 후 ‘세금신고 → 양도소득세 신고 → 정기신고 또는 맞춤신고’에서 신고합니다. 신고기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 양도차익이 없거나 손실이어도 신고합니다.
6. 확정신고 확인: 같은 해 부동산을 여러 번 양도했거나 예정신고를 하지 않았거나 합산으로 세액이 달라지면 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고합니다. 부동산 1건의 예정신고를 마쳤다면 통상 확정신고가 필요 없습니다.

국세청 공식 신고·납부 절차 확인

특례에서 벗어나면 중과 여부도 확인합니다

2026년 5월 9일 다주택 중과 유예가 종료됐습니다. 서울 소재 중과대상 주택을 2년 이상 보유한 2주택자에게는 기본세율에 20%포인트를 더합니다. 3주택 이상에게는 30%포인트를 더하고 장기보유특별공제를 배제합니다. 주택 수에는 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 포함됩니다.

경과규정은 2026년 5월 9일까지 계약하고 계약금 지급이 증명된 거래 중 2026년 5월 10일 이후 양도하는 경우에 확인합니다. 강남·서초·송파·용산은 계약일부터 4개월 이내로, 해당 거래의 최종 양도기한은 2026년 9월 9일입니다. 서울의 다른 21개 구는 계약일부터 6개월 이내이며 최종 양도기한은 2026년 11월 9일입니다. 토지거래허가 대상은 2026년 5월 9일까지 허가신청을 했는지와 이후 허가·계약·계약금 증명도 확인해야 합니다. 국세청 중과 관련 공식 자료

장기임대주택·감면대상 임대주택, 일정 상속주택, 담보권 실행·대물변제로 취득한 일정 주택, 국가유산주택, 일정 어린이집과 1세대1주택 특례의 일반주택 등은 중과에서 제외 대상이 되기도 합니다. 등록임대주택이라고 자동 제외되는 것은 아닙니다. 등록일·취득일·임대기간·가격·면적과 임대료 5% 제한을 개별 확인해야 합니다. 서울 일반 아파트는 소형 신축주택 예외에서 원칙적으로 제외되고 수도권 밖 준공 후 미분양주택 예외도 적용되지 않습니다. 국가법령정보센터 현행 규정

결론이 바뀌는 조건

• 새 아파트 취득일이 하루 앞당겨져 기존 주택 취득일부터 1년 미만이 되면 기본 특례 판정이 달라집니다.
• 기존 주택 양도 잔금일이 하루 늦어져 새 아파트 취득일부터 3년을 넘으면 처분기한 결과가 달라집니다.
• 기존 주택 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세 요건을 충족해도 초과 비율에 해당하는 양도차익이 과세대상으로 바뀝니다.
• 양도 전에 세대원이 주택·조합원입주권·분양권을 취득하거나 세대 구성이 바뀌면 주택 수 판정을 다시 해야 합니다.
• 상속·혼인·동거봉양·재개발·재건축, 수용 등 법정 사유가 있으면 별도 특례나 1년 간격·처분기한 예외가 적용될 수 있습니다.

상담 결과만으로 특례 적용이 확정되는 것은 아닙니다. 복합 권리나 예외가 있다면 세무전문가 검토 또는 국세청 서면질의·상담 경로를 확인하는 방법도 있습니다.

저장용 체크리스트

• 기존 주택과 새 아파트의 계약일·잔금일·등기접수일
• 기존 주택 취득 후 1년 및 새 아파트 취득 후 3년의 정확한 마감일
• 기존 주택 보유기간·실제 거주기간과 취득 당시 조정대상지역 상태
• 양도일 현재 세대원별 주택·조합원입주권·분양권
• 취득·양도가액, 지분, 취득세·법무사비·중개수수료·자본적 지출 증빙
• 상속·혼인·동거봉양·재건축 등 별도 특례 사유와 관련 서류
• 예정신고일, 필요 시 확정신고일과 공식 안내 재확인

이 글은 2026년 8월 7일 기준의 일반적인 판정 안내입니다. 세율, 지역 지정, 특례와 서비스 경로는 바뀔 가능성이 있으므로 계약·잔금·양도·신고 직전에 국세청과 현행 법령에서 다시 확인하세요.

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